Limites da Caução no Arrendamento em Portugal: O Que Senhorio e Inquilino Devem Saber

Em Portugal, a caução é uma quantia em dinheiro que o inquilino paga antecipadamente para garantir o cumprimento das obrigações do contrato de arrendamento. Cobre eventuais rendas em atraso, dívidas de serviços públicos ou danos ao imóvel para além do desgaste normal. Ao contrário de muitos outros países, Portugal aprovou legislação específica que limita rigorosamente o montante que o senhorio pode exigir.

O Artigo 1076.º do Código Civil, alterado pela Lei 24-D/2022 com efeitos desde 1 de janeiro de 2023, separa dois limites:

Para uma renda mensal de €1.000, o limite da caução é €2.000. A renda normal devida na assinatura e qualquer antecipação lícita são separadas da caução e devem ser identificadas separadamente no contrato e na prova de pagamento.

Pedir mais de duas rendas como caução excede o limite verificado do Art. 1076.º. Não reclassifique a caução excedente como renda antecipada. A correção de uma cláusula ou pagamento existente depende dos factos e das regras de tutela aplicáveis; registe os montantes e obtenha aconselhamento específico em vez de presumir nulidade ou devolução automáticas.

Na entrega do imóvel, ambas as partes devem guardar o inventário assinado, fotografias datadas, leituras dos contadores, número de chaves e comprovativo do montante e método de pagamento da caução. Na saída, repita a vistoria pela mesma ordem e registe qualquer divergência sem alterar o inventário original. Reúna faturas ou orçamentos que sustentem deduções propostas, o comprovativo da devolução e as comunicações relacionadas. Identifique separadamente a renda antecipada e a caução no contrato e nos pagamentos, evitando confusões posteriores. Esta documentação não decide um litígio, mas torna os factos mais fáceis de verificar.

Parta do inventário inicial assinado e compare as mesmas divisões, equipamentos, chaves e leituras na entrega. Liste cada dedução proposta separadamente, indique a obrigação invocada e junte a fatura, orçamento, conta ou comprovativo. Separe desgaste normal, rendas, serviços e danos físicos em vez de usar um total sem explicação.

Registe o montante retido, os itens sustentados, os itens contestados, o saldo transferido e a data. Se faltar uma fatura, documente o item em aberto e acorde como será resolvido, sem reter silenciosamente toda a caução. Ambas as partes devem guardar uma cópia da reconciliação concluída e dos documentos que a sustentam. Esta reconciliação é prova prática e não uma decisão jurídica sobre um crédito contestado.