Art. 1038.º — Código CivilArt. 1422.º — Código Civil

Regras de Condomínio e Obrigações dos Inquilinos em Portugal: O Que Deve Saber

Os inquilinos em edifícios de apartamentos em Portugal devem cumprir o regulamento do condomínio. Conheça as obrigações do Art. 1038.º, o papel do regulamento do condomínio e quem paga o quê.

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1O Que São as Regras de Condomínio e Como Afetam os Inquilinos?

Em Portugal, os edifícios de apartamentos em propriedade horizontal são regidos por regulamentos de condomínio — um regulamento do condomínio. São regras internas acordadas pelos proprietários do edifício que abrangem ruído, áreas comuns, estacionamento, animais de estimação, gestão de resíduos e muito mais.

Nos termos do Art. 1038.º do Código Civil, os inquilinos são legalmente obrigados a usar o imóvel arrendado de forma "prudente" e de acordo com o fim a que se destina. Isto inclui cumprir o regulamento do condomínio, mesmo que os inquilinos não sejam condóminos e não tenham votado nas regras.

2Principais Obrigações de Condomínio para Inquilinos

O regulamento do condomínio aborda tipicamente estas áreas:

•Ruído e horas de silêncio — A maioria dos edifícios impõe horas de silêncio (tipicamente 22:00–08:00). Violações persistentes de ruído podem originar queixas ao administrador do condomínio e, em casos graves, resolução do contrato.

•Áreas comuns — Os inquilinos devem respeitar os espaços partilhados (corredores, escadas, elevador, jardim, garagem). Deixar objetos pessoais nas áreas comuns ou obstruir o acesso é proibido pela maioria dos regulamentos.

•Gestão de resíduos — As regras sobre reciclagem, armazenamento de lixo e horários de recolha devem ser cumpridas.

•Animais de estimação — O regulamento do condomínio pode restringir a posse de animais. Nos termos do Art. 1422.º n.º 2 CC, o regulamento não pode proibir totalmente animais, mas pode impor condições razoáveis (ex.: animais devem andar com trela nas áreas comuns).

•Alterações — Os inquilinos não podem fazer alterações estruturais ou modificações que afetem o exterior do edifício ou as partes comuns sem consentimento escrito do senhorio E da assembleia de condomínio.

•Estacionamento — Os lugares de estacionamento atribuídos devem ser usados apenas para veículos e não podem ser convertidos em arrecadação sem autorização.

3Quem Paga as Quotas do Condomínio?

Esta é uma das fontes mais comuns de confusão nos arrendamentos portugueses. As regras são:

•Quotas ordinárias — cobrem despesas de rotina (limpeza, manutenção do elevador, seguro, iluminação das áreas comuns). A responsabilidade depende do contrato de arrendamento. Muitos contratos passam as quotas ordinárias para o inquilino como parte dos encargos mensais, mas isto deve estar explicitamente previsto. Se o contrato for omisso, o senhorio suporta estes custos.

•Quotas extraordinárias (derramas) — cobrem obras de grande envergadura (reparação do telhado, renovação da fachada, substituição do elevador). Estas são sempre responsabilidade do senhorio enquanto proprietário. Os inquilinos nunca são responsáveis por derramas extraordinárias.

•Contribuições para o fundo de reserva — as contribuições obrigatórias para o fundo de reserva do edifício são obrigação do proprietário e não podem ser imputadas ao inquilino.

Exemplo: Se as quotas mensais de condomínio forem de €80 (ordinárias) e o contrato especificar que o inquilino as paga, o inquilino deve €80/mês para além da renda. Mas se o condomínio votar uma derrama especial de €5.000 para reparação do telhado, esse custo recai inteiramente sobre o senhorio.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Não fornecer ao inquilino uma cópia do regulamento do condomínio — o inquilino não pode cumprir regras que desconhece.

•Imputar derramas extraordinárias ao inquilino — estas são sempre responsabilidade do proprietário.

•Não incluir uma cláusula de conformidade com o condomínio no contrato — isto dificulta a execução.

Para inquilinos:

•Ignorar o regulamento do condomínio porque "só estou a arrendar" — o incumprimento pode constituir fundamento para resolução do contrato ao abrigo do Art. 1083.º CC.

•Fazer alterações à fração sem verificar a permissão do senhorio E as regras do condomínio — mesmo que o senhorio concorde, o condomínio pode proibir a alteração.

•Recusar pagar quotas ordinárias quando o contrato as atribui claramente ao inquilino — leia o seu contrato com atenção.

5Como a CompliantLease Trata as Obrigações de Condomínio

A CompliantLease inclui uma cláusula de regras de convivência (Cláusula 2-A) que aborda as obrigações relacionadas com o condomínio. O contrato gerado exige que o inquilino cumpra o regulamento do condomínio aplicável, especifica se as quotas ordinárias estão incluídas na renda ou são cobradas separadamente, e clarifica que as derramas extraordinárias são responsabilidade do senhorio. Isto previne os litígios mais comuns entre senhorios, inquilinos e administradores de condomínio.

Referências Legais

Art. 1038.º — Código Civil

As obrigações do inquilino incluem usar o imóvel prudentemente, não fazer alterações não autorizadas e cumprir o regulamento do edifício (regulamento do condomínio).

Art. 1422.º — Código Civil

Restrições ao uso de frações autónomas e partes comuns na propriedade horizontal. Proprietários e inquilinos não podem usar a sua fração para fins diferentes dos previstos ou de forma que prejudique o edifício.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

O inquilino tem de cumprir as regras do condomínio em Portugal?

Sim. Nos termos do Art. 1038.º do Código Civil, os inquilinos devem usar o imóvel prudentemente e cumprir o regulamento do edifício. O incumprimento das regras do condomínio pode ser considerado violação do contrato de arrendamento.

Quem paga as quotas do condomínio num arrendamento em Portugal?

Depende do contrato. As quotas ordinárias podem ser atribuídas ao inquilino se o contrato o especificar. As quotas extraordinárias e contribuições para o fundo de reserva são sempre responsabilidade do senhorio enquanto proprietário.

Pode o condomínio proibir animais de estimação num edifício em Portugal?

Não. Nos termos do Art. 1422.º n.º 2 do Código Civil, o regulamento do condomínio não pode impor uma proibição total de animais de estimação. Pode, contudo, estabelecer condições razoáveis como exigir que os animais andem com trela nas áreas comuns.

O que acontece se um inquilino violar as regras do condomínio repetidamente?

As violações repetidas podem ser reportadas ao administrador do condomínio, que pode emitir advertências formais. Em casos graves, o senhorio pode invocar o Art. 1083.º CC para perseguir a resolução do contrato se o comportamento do inquilino constituir uma violação significativa das suas obrigações.