Art. 1038.º — Código CivilArt. 1078.º — Código CivilArt. 1422.º — Código Civil

Regras de Condomínio e Obrigações dos Inquilinos em Portugal: O Que Deve Saber

Os inquilinos em edifícios de apartamentos em Portugal devem cumprir o regulamento do condomínio. Conheça as obrigações do Art. 1038.º, o papel do regulamento do condomínio e quem paga o quê.

Guia Legal

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4 secções

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4 Perguntas Frequentes

1O Que São as Regras de Condomínio e Como Afetam os Inquilinos?

Em Portugal, os edifícios de apartamentos em propriedade horizontal são regidos por regulamentos de condomínio — um regulamento do condomínio. São regras internas acordadas pelos proprietários do edifício que abrangem ruído, áreas comuns, estacionamento, animais de estimação, gestão de resíduos e muito mais.

Nos termos do Art. 1038.º do Código Civil, os inquilinos são legalmente obrigados a usar o imóvel arrendado de forma "prudente" e de acordo com o fim a que se destina. Isto inclui cumprir o regulamento do condomínio, mesmo que os inquilinos não sejam condóminos e não tenham votado nas regras.

2Principais Obrigações de Condomínio para Inquilinos

O regulamento do condomínio aborda tipicamente estas áreas:

•Ruído e horas de silêncio — A maioria dos edifícios impõe horas de silêncio (tipicamente 22:00–08:00). Violações persistentes de ruído podem originar queixas ao administrador do condomínio e, em casos graves, resolução do contrato.

•Áreas comuns — Os inquilinos devem respeitar os espaços partilhados (corredores, escadas, elevador, jardim, garagem). Deixar objetos pessoais nas áreas comuns ou obstruir o acesso é proibido pela maioria dos regulamentos.

•Gestão de resíduos — As regras sobre reciclagem, armazenamento de lixo e horários de recolha devem ser cumpridas.

•Animais de estimação — As restrições podem depender do título constitutivo, da origem e aprovação de uma regra posterior, da sua redação e dos factos. O Art. 1422.º não cria uma regra geral segundo a qual o condomínio nunca pode proibir animais. Obtenha os instrumentos aplicáveis antes de afirmar a validade de uma restrição concreta.

•Alterações — Os inquilinos não podem fazer alterações estruturais ou modificações que afetem o exterior do edifício ou as partes comuns sem consentimento escrito do senhorio E da assembleia de condomínio.

•Estacionamento — Os lugares de estacionamento atribuídos devem ser usados apenas para veículos e não podem ser convertidos em arrecadação sem autorização.

3Quem Paga as Quotas do Condomínio?

Separe a relação do condomínio com o condómino da repartição acordada entre senhorio e inquilino. Ao abrigo do Artigo 1078.º do Código Civil:

•Primeiro, a estipulação escrita — as partes podem definir por escrito o regime dos encargos e despesas. O contrato deve identificar os encargos concretos, em vez de usar apenas rótulos como «ordinário» ou «extraordinário».

•Regra supletiva dos fornecimentos correntes — sem acordo escrito em contrário, as despesas correntes de bens ou serviços fornecidos ao local arrendado ficam a cargo do inquilino.

•Regra supletiva das despesas comuns — no arrendamento de fração autónoma, as despesas de administração, conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum ficam a cargo do senhorio, salvo acordo escrito em contrário.

•O reembolso exige procedimento — se o inquilino for responsável por uma despesa contratada em nome do senhorio, o Artigo 1078.º exige comprovativo do pagamento e define o momento do reembolso.

Não afirme que todas as derramas extraordinárias ou contribuições para o fundo de reserva nunca podem ser imputadas ao inquilino. O Artigo 1078.º permite uma repartição escrita entre as partes. Do mesmo modo, uma cláusula vaga sobre uma quota mensal não deve ser interpretada automaticamente como abrangendo qualquer futura derrama.

Exemplo: Se o contrato atribuir expressamente ao inquilino uma quota mensal de condomínio definida de €80, esse é o ponto de partida para a repartição interna. Se o condomínio aprovar depois uma derrama de €5.000 para o telhado, verifique o texto exato da cláusula e procure aconselhamento jurídico, em vez de presumir que a cláusula mensal a inclui. As obrigações do proprietário perante o condomínio são distintas de qualquer acordo de reembolso com o inquilino.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Não fornecer ao inquilino uma cópia do regulamento do condomínio — o inquilino não pode seguir de forma fiável regras que não recebeu.

•Usar uma expressão vaga como «despesas de condomínio» sem definir os encargos, comprovativos, prazo de pagamento e método de acerto.

•Tratar uma cláusula de reembolso pelo inquilino como alteração da relação autónoma do proprietário com o condomínio.

Para inquilinos:

•Ignorar o regulamento do condomínio porque "só estou a arrendar" — o incumprimento grave pode tornar-se relevante para o contrato.

•Fazer alterações à fração sem verificar a autorização do senhorio e as regras de condomínio aplicáveis.

•Presumir que as expressões «extraordinário», «fundo de reserva» ou «ordinário» determinam a repartição entre senhorio e inquilino sem ler o contrato escrito e as regras supletivas do Artigo 1078.º.

Referências Legais

Art. 1038.º — Código Civil

As obrigações do inquilino incluem usar o imóvel prudentemente, não fazer alterações não autorizadas e cumprir o regulamento do edifício (regulamento do condomínio).

Art. 1078.º — Código Civil

As partes definem por escrito o regime dos encargos e despesas. Sem acordo em contrário, os fornecimentos correntes cabem ao inquilino e as despesas das partes e serviços comuns de uma fração autónoma cabem ao senhorio.

Art. 1422.º — Código Civil

Restrições ao uso de frações autónomas e partes comuns na propriedade horizontal. Proprietários e inquilinos não podem usar a sua fração para fins diferentes dos previstos ou de forma que prejudique o edifício.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

O inquilino tem de cumprir as regras do condomínio em Portugal?

Sim. Nos termos do Art. 1038.º do Código Civil, os inquilinos devem usar o imóvel prudentemente e cumprir o regulamento do edifício. O incumprimento das regras do condomínio pode ser considerado violação do contrato de arrendamento.

Quem paga as quotas do condomínio num arrendamento em Portugal?

O contrato escrito determina a repartição acordada entre as partes. Sem acordo em contrário, o Artigo 1078.º atribui ao senhorio as despesas de administração, conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum. Não presuma que rótulos como ordinário, extraordinário ou fundo de reserva se sobrepõem ao texto efetivamente acordado.

Pode o condomínio proibir animais de estimação num edifício em Portugal?

Não existe uma resposta categórica. O Art. 1422.º pode reconhecer restrições ou proibições através de instrumentos condominiais qualificados, e a validade depende da origem, aprovação, redação e factos. Reveja o título constitutivo e as deliberações aplicáveis antes de confiar numa regra sobre animais.

O que acontece se um inquilino violar as regras do condomínio repetidamente?

As violações repetidas podem ser reportadas ao administrador do condomínio, que pode emitir advertências formais. Em casos graves, o senhorio pode invocar o Art. 1083.º CC para perseguir a resolução do contrato se o comportamento do inquilino constituir uma violação significativa das suas obrigações.

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