Art. 638.º — Código Civil

Requisitos do Fiador no Arrendamento em Portugal: Regras Legais e Boas Práticas

Compreenda o papel do fiador nos contratos de arrendamento portugueses. Conheça o Art. 638.º do Código Civil, o benefício de excussão e o significado da cláusula de "principal pagador".

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1O Que É o Fiador na Lei de Arrendamento Portuguesa?

O fiador é um terceiro que aceita ser pessoalmente responsável pelas obrigações do inquilino ao abrigo do contrato — principalmente o pagamento da renda. Em Portugal, exigir um fiador é uma prática comum, especialmente para inquilinos que são estudantes, expatriados ou que têm historial de crédito limitado.

A obrigação do fiador está definida no Art. 638.º do Código Civil, que estabelece o enquadramento legal para as garantias pessoais (fiança) no direito português. Embora não seja obrigatório, uma cláusula de fiador é uma das proteções mais eficazes que os senhorios podem incluir num contrato.

2O Benefício de Excussão

Por defeito, ao abrigo do Art. 638.º, o fiador tem o direito de excussão (benefício de excussão). Isto significa que o fiador pode legalmente recusar pagar ao senhorio até que este tenha esgotado todos os meios legais contra o inquilino — penhora de bens, penhora de vencimentos, etc.

Na prática, isto torna a garantia por defeito relativamente fraca para os senhorios, pois devem primeiro perseguir o inquilino através dos tribunais antes de recorrer ao fiador. Este processo pode demorar meses ou até anos no sistema judicial português.

É por isso que a maioria dos contratos profissionais renuncia ao benefício de excussão, conforme explicado abaixo.

3A Cláusula de "Principal Pagador" (Renúncia ao Benefício de Excussão)

O Art. 638.º permite que o fiador renuncie contratualmente ao benefício de excussão. Quando isto acontece, o fiador torna-se "principal pagador e devedor solidário" — o que significa que o senhorio pode exigir o pagamento diretamente ao fiador sem primeiro perseguir o inquilino.

Esta renúncia é standard nos contratos de arrendamento profissionais portugueses e é fortemente recomendada para senhorios. A cláusula tipicamente diz:

"O fiador renuncia ao benefício de excussão prévia, constituindo-se como principal pagador e devedor solidário."

Para os fiadores, assinar tal cláusula significa aceitar uma responsabilidade significativa — devem compreender que o senhorio pode persegui-los pelo pagamento de rendas em atraso desde o primeiro dia de incumprimento, sem primeiro processar o inquilino.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Não incluir a cláusula de renúncia ao benefício de excussão — sem ela, deve esgotar os meios contra o inquilino antes de responsabilizar o fiador.

•Aceitar um fiador sem verificar a sua capacidade financeira — um fiador sem bens não oferece segurança real.

•Não ter o fiador a assinar o próprio contrato de arrendamento — a garantia deve fazer parte do contrato, não uma promessa informal separada.

Para fiadores:

•Assinar sem compreender a renúncia ao benefício de excussão — isto torna-o diretamente responsável desde o primeiro pagamento em falta.

•Não estabelecer um limite ao montante da garantia — sem limite expresso, a garantia cobre todas as obrigações do contrato (renda, penalizações, danos).

•Presumir que a garantia termina quando o prazo inicial expira — as garantias pessoais estendem-se tipicamente a todos os períodos de renovação, salvo limitação expressa.

Para inquilinos:

•Pressionar familiares para serem fiadores sem explicar as implicações legais — um fiador assume um risco financeiro sério.

5Como a CompliantLease Trata as Cláusulas de Fiador

A CompliantLease inclui uma cláusula de fiador abrangente (Cláusula 12) que cobre todos os elementos essenciais:

•Identificação do fiador com todos os dados legais

•Renúncia ao benefício de excussão — a cláusula de "principal pagador" é incluída por defeito, com texto bilingue claro

•Âmbito da garantia — cobrindo renda, penalizações por atraso e danos ao imóvel

•Citações legais — Art. 638.º do Código Civil

•Bloco de assinatura — espaço adequado para a assinatura do fiador junto com senhorio e inquilino

O sistema gera a cláusula em português e inglês, garantindo que todas as partes compreendem as obrigações do fiador.

Referências Legais

Art. 638.º — Código Civil

O fiador pode recusar pagar até que todos os bens do devedor sejam excutidos (benefício de excussão). Este direito pode ser renunciado contratualmente, tornando o fiador "principal pagador" (pagador principal).

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

O que é um fiador num contrato de arrendamento português?

O fiador é um terceiro que aceita ser pessoalmente responsável pelas obrigações do inquilino, principalmente o pagamento da renda. O seu papel está definido no Art. 638.º do Código Civil Português.

Pode um senhorio exigir pagamento ao fiador sem processar primeiro o inquilino?

Apenas se o fiador tiver renunciado ao benefício de excussão ao abrigo do Art. 638.º CC. Com a renúncia — conhecida como cláusula de "principal pagador" — o senhorio pode perseguir o fiador diretamente desde o primeiro pagamento em falta.

É obrigatório ter fiador num arrendamento em Portugal?

Não. O fiador não é legalmente obrigatório num arrendamento habitacional em Portugal. É uma forma opcional mas comum de garantia, particularmente para inquilinos com historial financeiro limitado ou residentes estrangeiros.

O que significa "renúncia ao benefício de excussão"?

Significa que o fiador renuncia ao direito de exigir que o senhorio esgote primeiro todos os meios legais contra o inquilino. O fiador torna-se "principal pagador" e pode ser diretamente responsabilizado por obrigações não pagas.