NRAU Art. 24.º — NRAU (Lei 6/2006)Lei 56/2023 (Mais Habitação) — Mais Habitação

Atualização Anual da Renda em Portugal: Coeficiente INE e Limites da Mais Habitação

As atualizações de renda em Portugal seguem o coeficiente anual do INE (1,0224 em 2026). Saiba como funciona o cálculo, o limite distinto da Mais Habitação para novos contratos, requisitos de notificação e direitos do inquilino.

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1Como Funcionam as Atualizações Anuais de Renda em Portugal

Ao abrigo do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), os senhorios podem aumentar as rendas habitacionais uma vez por ano com base num coeficiente oficial publicado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística). Este coeficiente é calculado a partir do Índice de Preços no Consumidor sem habitação (art. 24.º do NRAU) e reflete a inflação do ano anterior.

O processo é simples: todos os anos, o INE publica o coeficiente de atualização de rendas, que define a percentagem máxima de aumento da renda. Este coeficiente aplica-se automaticamente a todos os arrendamentos habitacionais, salvo se o contrato excluir expressamente as atualizações anuais.

Por exemplo, o coeficiente de 2026 é 1,0224 (Aviso n.º 23174/2025/2), pelo que as rendas podem aumentar até 2,24% — uma renda de €800 sobe, no máximo, para €817,92. O coeficiente é publicado em Diário da República até 30 de outubro para o ano seguinte.

2As Duas Regras de 2%: o Travão de 2023 e o Limite dos Novos Contratos

Há duas regras de 2% que se confundem frequentemente — e nenhuma delas limita as atualizações anuais de hoje.

O travão pontual de 2023 (Lei n.º 19/2022): apenas em 2023, o coeficiente de atualização anual foi legalmente limitado a 1,02 (2%), com compensações fiscais para os senhorios afetados. A partir de 2024 o mecanismo normal do INE retomou em pleno — o coeficiente de 2024 foi 1,0694 (6,94%) e o de 2026 é 1,0224 (2,24%).

O limite à renda inicial da Mais Habitação (Lei 56/2023, em vigor): quando um imóvel esteve arrendado em qualquer momento nos 5 anos anteriores, a renda inicial de um NOVO contrato não pode exceder a última renda praticada acrescida de 2% (coeficiente 1,02). A essa base, o senhorio pode somar coeficientes de atualização anual dos 3 anos anteriores que nunca tenham sido aplicados, e custos devidamente certificados de obras de remodelação profunda, dentro dos limites legais. Este limite trava os re-arrendamentos entre inquilinos — não limita a atualização anual de um contrato em curso, que segue o coeficiente do INE.

Em resumo: aplique o coeficiente do INE nas atualizações dentro do contrato, e o limite de 1,02 ao celebrar novo contrato num imóvel recentemente arrendado.

3Requisitos de Notificação

Os senhorios devem seguir regras específicas ao aplicar um aumento de renda:

1. Aviso por escrito — O aumento deve ser comunicado por escrito ao inquilino 2. Aviso prévio — Com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data de aniversário do contrato 3. Especificidade — O aviso deve indicar o novo valor da renda, o coeficiente aplicado e a data de efeito 4. Base legal — Referência ao coeficiente INE e/ou à cláusula de atualização anual aplicável do contrato

Se o senhorio não notificar o inquilino dentro do prazo exigido, o aumento é adiado para o ano seguinte. O senhorio não pode aplicar aumentos retroativos por períodos de notificação falhados.

Os inquilinos que recebam um aviso de aumento de renda devem verificar o cálculo com base no coeficiente INE publicado para o ano da atualização.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Confundir o limite de 2% dos novos contratos com a atualização anual — os contratos em curso seguem o coeficiente INE completo (o travão de 2% aplicou-se apenas a 2023)

•Aumentar a renda sem aviso por escrito ou com aviso prévio insuficiente

•Tentar aumentar a renda mais de uma vez por ano ou acima do coeficiente publicado

•Confundir o coeficiente INE com taxas de inflação gerais — apenas o coeficiente oficial publicado se aplica

Para inquilinos:

•Aceitar aumentos de renda sem verificar o cálculo — confirme com o coeficiente INE publicado

•Presumir que a renda nunca pode aumentar — as atualizações anuais são um direito legal do senhorio quando devidamente notificadas

•Não guardar registos das notificações de aumento de renda — podem ser necessários para resolução de disputas

Para ambas as partes:

•Ignorar a data de aniversário do contrato — a atualização anual está ligada a esta data, não ao ano civil

5Como a CompliantLease Trata as Atualizações de Renda

A CompliantLease integra disposições de atualização anual diretamente no contrato:

•Etapa dos termos — os senhorios podem ativar atualizações anuais, adicionando a cláusula adequada ao contrato

•Conformidade Mais Habitação — o sistema valida aumentos de renda contra os limites atuais, incluindo a restrição de re-arrendamento para imóveis arrendados nos últimos 5 anos

•Cláusula contratual — o contrato gerado inclui uma cláusula de atualização anual clara referenciando o coeficiente INE e a legislação aplicável

•Texto bilingue — explicações em português e inglês garantem que todas as partes compreendem como e quando a renda pode ser ajustada

Isto impede os senhorios de gerarem inadvertidamente contratos com disposições de aumento de renda não conformes.

Referências Legais

NRAU Art. 24.º — NRAU (Lei 6/2006)

Estabelece que as rendas habitacionais podem ser atualizadas anualmente com base no coeficiente do INE (Instituto Nacional de Estatística), que reflete a inflação.

Lei 56/2023 (Mais Habitação) — Mais Habitação

Limita a renda inicial de NOVOS contratos em imóveis arrendados nos últimos 5 anos à última renda acrescida de 2% (mais coeficientes não aplicados dos 3 anos anteriores e custos certificados de obras profundas). Não limita as atualizações anuais de contratos em curso, que seguem o coeficiente do INE.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

Quanto pode um senhorio aumentar a renda por ano em Portugal?

O aumento está limitado ao coeficiente anual do INE, que reflete a inflação — 1,0224 (2,24%) em 2026. Em 2023, um travão legal pontual (Lei n.º 19/2022) limitou a atualização a 2%, mas desde 2024 aplica-se novamente o coeficiente INE completo.

O que é o coeficiente de atualização de rendas do INE?

O coeficiente de atualização de rendas é um valor oficial publicado anualmente pelo INE (Instituto Nacional de Estatística) com base no Índice de Preços no Consumidor. Define o aumento máximo permitido para arrendamentos habitacionais.

Pode um senhorio aumentar a renda num novo contrato acima da renda do inquilino anterior?

Ao abrigo da Mais Habitação (Lei 56/2023), se o imóvel esteve arrendado nos últimos 5 anos, a renda inicial de um novo contrato não pode exceder a última renda acrescida de 2% (coeficiente 1,02) — podendo somar-se coeficientes de atualização dos 3 anos anteriores nunca aplicados e custos certificados de obras profundas, dentro dos limites legais. Este limite trava aumentos acentuados entre arrendamentos; as atualizações anuais de contratos em curso seguem o coeficiente do INE.

Quanto aviso prévio deve dar um senhorio antes de aumentar a renda?

O senhorio deve dar aviso por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data de aniversário do contrato. O aviso deve indicar a nova renda, o coeficiente aplicado e a data de efeito. O incumprimento do prazo adia o aumento.