Art. 1097.º — Código CivilArt. 1098.º — Código CivilLei 13/2019 — Lei 13/2019

Prazos de Aviso Prévio no Arrendamento em Portugal: Guia Completo para Senhorios e Inquilinos

A lei portuguesa exige prazos de aviso prévio específicos para senhorios e inquilinos se oporem à renovação do contrato. Conheça os prazos exatos ao abrigo do Art. 1097.º e Art. 1098.º do Código Civil.

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1Como Funciona a Renovação do Contrato em Portugal

Os contratos de arrendamento habitacional a prazo certo em Portugal renovam-se automaticamente no final do prazo, salvo se uma das partes comunicar a sua oposição com antecedência. Esta é uma distinção importante em relação a muitos outros países onde os contratos simplesmente expiram. Se nem o senhorio nem o inquilino agirem, o contrato renova-se nas mesmas condições por período igual.

As regras que regem estes prazos de aviso prévio encontram-se nos Artigos 1097.º (aviso do senhorio) e 1098.º (aviso do inquilino) do Código Civil Português. Errar no prazo pode significar ficar vinculado a mais um período completo de renovação.

2Prazos de Aviso por Duração do Contrato

O aviso prévio exigido depende da duração original do contrato:

Duração do Contrato	Aviso do Inquilino	Aviso do Senhorio
6 anos ou mais	120 dias	240 dias
1 ano a menos de 6 anos	90 dias	120 dias
6 meses a menos de 1 ano	60 dias	60 dias
Menos de 6 meses	1/3 do prazo	1/3 do prazo

Estes prazos contam-se para trás a partir da data de renovação. Por exemplo, num contrato de 2 anos que termina a 31 de dezembro, o senhorio deve enviar o aviso de oposição até 2 de setembro, o mais tardar (120 dias antes).

3A Proteção da Primeira Renovação (Lei 13/2019)

A Lei 13/2019 acrescentou uma proteção importante para o inquilino: a oposição do senhorio à primeira renovação só é eficaz após 3 anos desde o início do contrato. Isto significa que, mesmo que um contrato a prazo certo de 1 ano esteja prestes a renovar, o senhorio não pode impedir a primeira renovação se ainda não tiverem passado 3 anos desde o início do contrato.

Esta regra foi introduzida para impedir que os senhorios celebrassem contratos curtos (por exemplo, 1 ano) e depois recusassem a renovação para contornar as proteções de estabilidade do inquilino.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Enviar o aviso de oposição fora de prazo — mesmo um dia após o prazo torna-o ineficaz, e o contrato renova-se automaticamente.

•Tentar opor-se à primeira renovação antes de passarem 3 anos (restrição da Lei 13/2019).

•Confiar na comunicação verbal — o aviso deve ser por escrito, enviado para a morada indicada no contrato ou por email se aplicável o Art. 9.º n.º 7 do NRAU.

Para inquilinos:

•Presumir que o contrato termina automaticamente — não termina. Deve comunicar ativamente a oposição à renovação.

•Não cumprir o seu próprio prazo de aviso, que é mais curto que o do senhorio mas igualmente vinculativo.

•Não guardar comprovativo de entrega (carta registada ou email com aviso de receção).

5Como a CompliantLease Trata os Prazos de Aviso

A CompliantLease calcula automaticamente os prazos de aviso corretos com base na duração do contrato selecionada. O contrato gerado inclui uma cláusula (Cláusula 8) que especifica os prazos exatos para senhorio e inquilino, referenciando o Art. 1097.º e Art. 1098.º do Código Civil.

Adicionalmente, o sistema aplica automaticamente a restrição da Lei 13/2019 sobre a primeira renovação — se o contrato for inferior a 3 anos, o direito do senhorio de se opor à primeira renovação é devidamente referido nos termos do contrato.

Referências Legais

Art. 1097.º — Código Civil

O senhorio deve dar aviso prévio para se opor à renovação automática do arrendamento. Os prazos variam consoante a duração do contrato (60–240 dias).

Art. 1098.º — Código Civil

Prazos de aviso prévio do inquilino para oposição à renovação (60–120 dias) e direitos de rescisão antecipada após 1/3 do prazo.

Lei 13/2019 — Lei 13/2019

A oposição do senhorio à primeira renovação só é eficaz após 3 anos desde o início do contrato.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

Quanto aviso prévio deve dar um senhorio para terminar um contrato em Portugal?

Depende da duração do contrato — 240 dias para contratos de 6+ anos, 120 dias para 1–6 anos, 60 dias para 6–12 meses, e 1/3 do prazo para contratos inferiores a 6 meses. Além disso, ao abrigo da Lei 13/2019, a oposição do senhorio à primeira renovação só é eficaz após 3 anos.

Os contratos de arrendamento em Portugal renovam-se automaticamente?

Sim. Os contratos de arrendamento habitacional a prazo certo em Portugal renovam-se automaticamente no final do prazo, salvo se uma das partes comunicar a oposição dentro do prazo legal (Art. 1097.º e 1098.º CC).

Pode um senhorio recusar renovar um contrato de 1 ano em Portugal?

Não durante os primeiros 3 anos desde o início do contrato, ao abrigo da Lei 13/2019. Após 3 anos, o senhorio pode opor-se à renovação dando 120 dias de aviso prévio por escrito antes da data de renovação.

Como deve ser comunicado o aviso de oposição à renovação?

O aviso deve ser por escrito. O método mais seguro é a carta registada com aviso de receção. Ao abrigo do Art. 9.º n.º 7 do NRAU, a notificação por email também é válida se os endereços de email de ambas as partes estiverem identificados no contrato.