Art. 72.º CIRS — CIRS (Código do IRS)Art. 45.º-C EBF — EBF — Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado pelo Art. 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026)

IRS sobre Rendas 2026: Anexo F e a Nova Taxa de 10%

O Anexo F é onde os senhorios portugueses declaram os rendimentos prediais. Compreenda a taxa standard de 25% (Art. 72.º CIRS), a nova taxa de 10% para rendas moderadas do Decreto-Lei n.º 97/2026, as despesas dedutíveis, os prazos e um exemplo prático do valor da taxa reduzida.

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1O Que É o Anexo F do IRS?

O Anexo F é o anexo da declaração anual de IRS (Modelo 3) onde se declaram os rendimentos da Categoria F — os *rendimentos prediais*, ou seja, as rendas. Quem recebeu rendas habitacionais em 2026 como pessoa singular entrega o Anexo F com o Modelo 3 na primavera seguinte, identificando o imóvel, o contrato, os valores recebidos e as despesas documentadas que deduz.

Aplica-se aos senhorios em nome individual; os imóveis detidos por empresas seguem as regras do IRC. Este guia cobre os senhorios que detêm os imóveis pessoalmente — a grande maioria dos pequenos senhorios portugueses.

2As Regras: a Base de 25%, as Reduções por Duração e a Taxa de 10%

A taxa standard: 25%. Nos termos do Art. 72.º do CIRS, os rendimentos prediais habitacionais são tributados autonomamente à taxa fixa de 25% — paga 25% do resultado predial tributável, independentemente dos seus outros rendimentos. A mesma taxa de 25% aplica-se quer seja, quer não seja, residente fiscal em Portugal.

Reduções por duração — Lei 56/2023 (Mais Habitação). Quando o imóvel é arrendado para habitação permanente do inquilino, um contrato mais longo reduz essa base de 25% num determinado número de pontos percentuais:

•Menos de 5 anos: 25% — sem redução;

•Dos 5 aos 10 anos: 15% (−10 p.p.), acrescendo mais 2 p.p. por cada renovação de duração igual, com as reduções por renovação limitadas a 10 p.p.;

•Dos 10 aos 20 anos: 10% (−15 p.p.);

•20 anos ou mais, ou contrato com *duração habitacional definitiva*: 5% (−20 p.p.).

As reduções subtraem-se todas à mesma base de 25% — não são cumulativas entre si. Só se aplicam aos contratos celebrados ou renovados pela última vez a partir de 7 de outubro de 2023 (Art. 50.º n.º 7 da Lei 56/2023); um contrato anterior que não tenha renovado desde então mantém-se no regime precedente.

A taxa de 10% — Art. 45.º-C do EBF, aditado pelo Art. 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Aprovado ao abrigo da autorização da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, este regime tributa os rendimentos prediais a 10% quando:

•o imóvel é arrendado exclusivamente para fins habitacionais;

•a renda mensal não excede o limite do Art. 2.º — €2.300 em 2026;

•o rendimento é recebido até 31 de dezembro de 2029.

A lista está completa. Não existe duração mínima do contrato, nem condição de habitação permanente, nem condição de comunicação à AT — um contrato de um ano a €900 por mês qualifica exatamente como um de dez anos. O regime abrange contratos novos e em curso, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026.

Os 10% são um teto que cede. Aplicam-se *"salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável"*. A sua taxa efetiva é, por isso, a mais baixa entre 10% e o seu escalão do Art. 72.º: um contrato elegível de 12 anos para habitação permanente já está nos 10%, e um de 20 anos mantém-se nos 5%.

A alternativa: o englobamento. Em vez da taxa autónoma, pode optar por englobar as rendas com os restantes rendimentos e pagar as taxas progressivas gerais de IRS. Tende a compensar para senhorios cujo rendimento global se enquadre num escalão mais baixo — faça as contas antes de optar.

3Na Prática: Quanto Vale a Taxa de 10%

Exemplo prático. Uma renda de €1.500 por mês são €18.000 por ano.

•À taxa standard de 25%, o IRS devido é de €4.500.

•À taxa de 10%, é de €1.800.

•A diferença: €2.700 por ano — todos os anos até 2029.

€1.500 fica confortavelmente abaixo do teto de €2.300, pelo que um contrato de arrendamento exclusivamente habitacional com esta renda qualifica qualquer que seja o seu prazo. Mas esses €2.700 pressupõem que, de outro modo, pagaria os 25% integrais. Se já se aplicar uma redução por duração do Art. 72.º, a taxa de 10% vale menos — ou não vale nada: num contrato de 5 a 10 anos para habitação permanente já está nos 15% (€2.700 de imposto), pelo que a poupança é de €900 por ano; num contrato de 10 a 20 anos já está nos 10%, pelo que é €0; e num contrato de 20 anos mantém-se nos 5% e paga €900, porque a taxa de 10% só pode baixar uma taxa, nunca aumentá-la.

As despesas reduzem a base tributável. Despesas documentadas — manutenção e reparações, quotas de condomínio, IMI — podem ser deduzidas ao rendimento antes de aplicar a taxa. Guarde as faturas: despesas sem documentação não são dedutíveis.

Prazos. O Anexo F entrega-se com o Modelo 3 durante o período anual de entrega do IRS (abril a junho). Declare os valores efetivamente recebidos no ano — se atualizou a renda em 2026 com o coeficiente do INE (1,0224, Aviso n.º 23174/2025/2), o anexo deve refletir os valores reais atualizados.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Tratar o registo na AT como uma condição fiscal — não é. Registar o contrato nas Finanças (a comunicação Modelo 2) é uma obrigação legal autónoma, tal como a emissão de recibos de renda eletrónicos. Cumpra-as porque a lei as impõe; nenhuma delas é condição da taxa de 10%.

•Presumir que um contrato curto está excluído — a taxa de 10% não tem duração mínima. A duração comanda as reduções autónomas do Art. 72.º, que só começam nos 5 anos.

•Declarar a renda já líquida de despesas sem documentação — declare o que recebeu e deduza apenas as despesas que consiga provar com faturas.

•Desalinhamento entre recibos emitidos e valores declarados — as Finanças cruzam os recibos de renda com o Anexo F; as diferenças levantam questões e podem originar uma correção.

Para inquilinos:

•As deduções de renda no seu próprio IRS assentam nos recibos emitidos — se os recibos do senhorio não corresponderem ao que efetivamente paga, levante a questão; os desalinhamentos aparecem dos dois lados.

5Como a CompliantLease Ajuda no Anexo F

A CompliantLease mantém o rasto documental de que o Anexo F depende: cada renda registada fica rastreada e é gerado e enviado automaticamente um recibo de cortesia em PDF — para que valores recebidos, recibos e contrato contem sempre a mesma história. Estão planeados para o lançamento resumos de época fiscal que reúnem os números do ano para o seu contabilista. Os recibos oficiais e a entrega da declaração continuam a fazer-se no Portal das Finanças.

Referências Legais

Art. 72.º CIRS — CIRS (Código do IRS)

Os rendimentos prediais (Categoria F) podem ser tributados a uma taxa autónoma de 25% ou incluídos no rendimento global e tributados a taxas progressivas. Quando o imóvel é arrendado para habitação permanente do inquilino, os contratos longos reduzem essa base de 25% em pontos percentuais — 15% dos 5 aos 10 anos, 10% dos 10 aos 20 anos, 5% a partir de 20 anos — nos contratos celebrados ou renovados pela última vez a partir de 7 de outubro de 2023 (Art. 50.º n.º 7 da Lei 56/2023).

Art. 45.º-C EBF — EBF — Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado pelo Art. 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026)

Tributa os rendimentos prediais à taxa reduzida de 10% quando o imóvel é arrendado exclusivamente para fins habitacionais e a renda mensal não excede o limite do Art. 2.º (€2.300 em 2026), para rendimentos recebidos até 31 de dezembro de 2029, tanto em contratos novos como em contratos já em vigor (autorização legislativa: Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março). Não existe duração mínima do contrato nem condição de habitação permanente. É um teto que cede perante uma taxa mais favorável: se uma redução por duração do Art. 72.º já colocar o senhorio abaixo de 10%, aplica-se essa taxa mais baixa.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

O que é o Anexo F do IRS?

É o anexo da declaração Modelo 3 onde os senhorios em nome individual declaram os rendimentos da Categoria F — as rendas. Identifica o imóvel e o contrato e indica os valores recebidos e as despesas documentadas deduzidas.

Quanto IRS pago sobre rendas em 2026?

A taxa autónoma standard é de 25% (Art. 72.º CIRS). Ao abrigo do Art. 45.º-C do EBF, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, as rendas moderadas elegíveis pagam 10% — imóvel arrendado exclusivamente para fins habitacionais e renda mensal não superior a €2.300 (2026), para rendimentos recebidos até 31 de dezembro de 2029. Não existe duração mínima do contrato. À parte disso, um contrato para habitação permanente celebrado ou renovado a partir de 7 de outubro de 2023 vê os 25% reduzidos em função da duração: 15% dos 5 aos 10 anos, 10% dos 10 aos 20 anos, 5% a partir de 20 anos. Paga a mais baixa das duas.

A taxa de 10% aplica-se a contratos anteriores a 2026?

Sim. O regime abrange contratos novos e em curso, para os rendimentos recebidos entre 1 de janeiro de 2026 e o final de 2029 — um contrato existente qualifica se cumprir as condições: arrendado exclusivamente para fins habitacionais e com renda mensal igual ou inferior a €2.300. A antiguidade do contrato e o prazo que lhe resta são indiferentes.

Posso deduzir despesas no Anexo F?

Sim — despesas documentadas como manutenção, condomínio e IMI reduzem a base tributável, tanto na taxa autónoma como no englobamento. Guarde todas as faturas; despesas sem documentação não são dedutíveis.

Ferramentas Gratuitas

Calculadora de IRS sobre Rendas — a taxa de 10% de 2026 Calculadora de Atualização de Renda — coeficiente INE