IRS sobre Rendas 2026: Anexo F e o Limite Máximo de 10%

O Anexo F é o anexo da declaração anual de IRS (Modelo 3) onde se declaram os rendimentos da Categoria F — os *rendimentos prediais*, ou seja, as rendas. Quem recebeu rendas habitacionais em 2026 como pessoa singular entrega o Anexo F com o Modelo 3 na primavera seguinte, identificando o imóvel, o contrato, os valores recebidos e as despesas documentadas que deduz.

Aplica-se aos senhorios em nome individual; os imóveis detidos por empresas seguem as regras do IRC. Este guia cobre os senhorios que detêm os imóveis pessoalmente — a grande maioria dos pequenos senhorios portugueses.

A taxa standard: 25%. Nos termos do Art. 72.º do CIRS, os rendimentos prediais habitacionais são tributados autonomamente à taxa fixa de 25% — paga 25% do resultado predial tributável, independentemente dos seus outros rendimentos. A mesma taxa de 25% aplica-se quer seja, quer não seja, residente fiscal em Portugal.

Reduções por duração — Lei 56/2023 (Mais Habitação). Quando o imóvel é arrendado para habitação permanente do inquilino, um contrato mais longo pode reduzir essa base de 25%:

Estes escalões só se aplicam quando o contrato foi celebrado ou renovado pela última vez a partir de 7 de outubro de 2023. Não são automáticos: nos contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024, o teste do limite de renda do n.º 23 do Art. 72.º pode afastá-los. A partir de 1 de setembro de 2026, esse teste remete para uma tabela substituta que continua por resolver. Confirme o contrato com o seu contabilista antes de usar uma taxa reduzida.

O limite de 10% — Art. 45.º-C do EBF, aditado pelo Art. 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Este regime aplica-se quando:

Não existe duração mínima do contrato, condição de habitação permanente nem condição de comunicação à AT. O registo verificado ainda não demonstra se a regra alcança contratos celebrados antes de 2026, pelo que deve confirmar esse ponto em vez de o presumir.

Os 10% são um limite que cede. Quando se aplique validamente uma taxa mais favorável, prevalece essa taxa. Como os escalões do Art. 72.º têm condições próprias de data, uso e limite de renda, não deduza a taxa efetiva apenas da duração do contrato.

A alternativa: o englobamento. Em vez da taxa autónoma, pode optar por englobar as rendas com os restantes rendimentos e pagar as taxas progressivas gerais de IRS. Tende a compensar para senhorios cujo rendimento global se enquadre num escalão mais baixo — faça as contas antes de optar.

Uma ilustração, não um resultado de elegibilidade. Uma renda de €1.500 por mês corresponde a €18.000 por ano. Aplicar 25% a esse valor bruto dá €4.500; aplicar 10% dá €1.800, uma diferença de €2.700. Esta aritmética só é útil depois de confirmar a base tributável e a elegibilidade do contrato. As despesas alteram a base e uma redução válida do Art. 72.º pode já produzir uma taxa igual ou inferior a 10%.

Uma renda de €1.500 fica abaixo do limite de €2.300, mas o valor da renda, por si só, não determina a taxa final. Confirme com o seu contabilista as condições de uso habitacional e data do rendimento, se o Art. 45.º-C alcança a data do contrato e quaisquer condições do Art. 72.º.

As despesas reduzem a base tributável. Despesas documentadas — manutenção e reparações, quotas de condomínio, IMI — podem ser deduzidas ao rendimento antes de aplicar a taxa. Guarde as faturas: despesas sem documentação não são dedutíveis.

Prazos. O Anexo F entrega-se com o Modelo 3 durante o período anual de entrega do IRS (abril a junho). Declare os valores efetivamente recebidos no ano — se atualizou a renda em 2026 com o coeficiente do INE (1,0224, Aviso n.º 23174/2025/2), o anexo deve refletir os valores reais atualizados.