Art. 1097.º — Código CivilArt. 1097.º n.º 3 — Código Civil

Direitos de Rescisão do Senhorio em Portugal: Oposição à Renovação do Arrendamento

Os senhorios portugueses podem opor-se à renovação automática do arrendamento, mas apenas sob condições rigorosas e com prazos de aviso alargados. Conheça as regras da oposição à renovação ao abrigo do Art. 1097.º, os prazos e as proteções dos inquilinos.

Guia Legal

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5 secções

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4 Perguntas Frequentes

1O Que É a Oposição à Renovação pelo Senhorio?

Em Portugal, os contratos de arrendamento com prazo certo renovam-se automaticamente no final de cada período, salvo se uma das partes se opuser. A oposição à renovação pelo senhorio é o mecanismo legal através do qual o senhorio pode impedir a renovação do contrato.

Ao contrário da rescisão pelo inquilino, a oposição pelo senhorio está sujeita a prazos de aviso mais longos e restrições adicionais concebidas para proteger os inquilinos de deslocação súbita. As regras estão definidas no Art. 1097.º do Código Civil, conforme alterado pela Lei 13/2019.

2As Regras Legais sobre a Oposição pelo Senhorio

O Art. 1097.º do Código Civil estabelece o seguinte enquadramento:

Prazos de aviso (Art. 1097.º n.º 1): - Contratos inferiores a 6 meses: aviso = 1/3 da duração do contrato - Contratos de 6 a 12 meses: 60 dias de aviso - Contratos de 1 a 6 anos: 120 dias de aviso - Contratos de 6 anos ou mais: 240 dias de aviso

Proteção da primeira renovação (Art. 1097.º n.º 3, alterado pela Lei 13/2019): O senhorio não pode opor-se à primeira renovação a menos que tenham decorrido pelo menos 3 anos desde o início do contrato. Isto significa que num contrato de 1 ano, o senhorio deve permitir pelo menos duas renovações automáticas antes de poder opor-se.

Requisitos de forma: - A notificação deve ser escrita (carta registada com aviso de receção) - Deve ser enviada dentro do prazo exigido antes da data de renovação - Deve declarar claramente a intenção do senhorio de não renovar

Exceções — quando o senhorio pode rescindir mais cedo: - O senhorio necessita do imóvel para residência própria permanente (Art. 1101.º al. a) - O senhorio necessita do imóvel para residência permanente de um familiar de 1.º grau - Obras de renovação profunda que exijam a desocupação do imóvel - Demolição autorizada pelo município

3Exemplos Práticos de Prazos de Oposição pelo Senhorio

Exemplo 1 — Contrato padrão de 1 ano: Contrato com início a 1 de janeiro de 2026. O senhorio quer opor-se à renovação. Devido à proteção de 3 anos da primeira renovação, o senhorio não pode opor-se até à renovação de 1 de janeiro de 2029. Deve enviar notificação com 120 dias de aviso, ou seja, a carta deve chegar até 3 de setembro de 2028 o mais tardar.

Exemplo 2 — Contrato de 3 anos: Contrato com início a 1 de janeiro de 2026 (primeiro prazo termina a 31 de dezembro de 2028). A proteção de 3 anos é satisfeita na primeira renovação. O senhorio pode opor-se à primeira renovação com 120 dias de aviso — a carta deve chegar até 2 de setembro de 2028.

Exemplo 3 — Contrato de 6 anos: Contrato com início a 1 de janeiro de 2026 (primeiro prazo termina a 31 de dezembro de 2031). O senhorio deve dar 240 dias de aviso — a carta deve chegar até 6 de maio de 2031.

Diferença chave em relação ao aviso do inquilino: Os prazos de aviso do senhorio são consistentemente mais longos que os do inquilino para a mesma duração de contrato. Um contrato de 2 anos exige 120 dias do senhorio mas apenas 90 dias do inquilino.

4Erros Comuns a Evitar

Para senhorios:

•Tentar opor-se à primeira renovação antes de decorrerem 3 anos — é legalmente ineficaz ao abrigo da alteração da Lei 13/2019.

•Enviar a notificação tarde demais — se falhar o prazo por um único dia, o contrato renova-se automaticamente por mais um prazo completo.

•Usar comunicação verbal em vez de carta registada — apenas a notificação escrita por carta registada é legalmente válida.

Para inquilinos:

•Entrar em pânico ao receber uma notificação de oposição — verifique se os prazos estão corretos (regra dos 3 anos, cálculo do prazo de aviso). Se a notificação for prematura, não tem efeito legal.

•Sair imediatamente após receber notificação — tem o direito de permanecer até ao final do prazo em curso; a notificação apenas impede a próxima renovação.

•Não procurar aconselhamento jurídico quando suspeita que a oposição é inválida — associações de consumidores (por exemplo, DECO) podem ajudar a verificar.

5Como a CompliantLease Trata a Oposição à Renovação

A CompliantLease calcula os prazos de aviso tanto do senhorio como do inquilino com base na duração do contrato, utilizando as fórmulas do Art. 1097.º e Art. 1098.º. A cláusula de rescisão no contrato gerado declara claramente os requisitos de aviso para ambas as partes, inclui a referência à proteção da primeira renovação de 3 anos e especifica os requisitos de notificação escrita — tudo em formato bilingue com citações legais.

Referências Legais

Art. 1097.º — Código Civil

Estabelece o direito do senhorio de se opor à renovação de um contrato a termo certo, incluindo os requisitos de aviso prévio conforme a duração do contrato.

Art. 1097.º n.º 3 — Código Civil

Conforme alterado pela Lei 13/2019: a oposição à primeira renovação só é eficaz após 3 anos desde o início do contrato, protegendo os inquilinos de não renovação imediata.

Este guia é apenas para fins informativos. Para aconselhamento jurídico específico, consulte um advogado português.

Perguntas Frequentes

Qual o aviso prévio que um senhorio deve dar para não renovar um arrendamento em Portugal?

Ao abrigo do Art. 1097.º do Código Civil, os prazos de aviso do senhorio dependem da duração do contrato: 1/3 do prazo para contratos inferiores a 6 meses, 60 dias para 6-12 meses, 120 dias para 1-6 anos e 240 dias para contratos de 6+ anos.

O senhorio pode recusar renovar um contrato de 1 ano após o primeiro ano?

Não. Ao abrigo do Art. 1097.º n.º 3, conforme alterado pela Lei 13/2019, o senhorio não pode opor-se à primeira renovação até que tenham decorrido pelo menos 3 anos desde o início do contrato. Num contrato de 1 ano, o senhorio deve esperar até à terceira renovação.

O que acontece se o senhorio falhar o prazo de notificação?

Se o senhorio não enviar a notificação de oposição dentro do prazo exigido, o contrato renova-se automaticamente por mais um prazo completo. O senhorio terá de esperar até à próxima data de renovação para tentar novamente, respeitando o prazo de aviso.

O senhorio pode despejar um inquilino que se recuse a sair após oposição válida?

Se o senhorio se opôs validamente à renovação e o prazo terminou mas o inquilino recusa-se a sair, o senhorio deve recorrer ao despejo judicial através do BNA (Balcão Nacional de Arrendamento) ou dos tribunais. O despejo por meios próprios é ilegal em Portugal.